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모기지 없는 소위 Clear Title Home을 가지는 것은 우리 모두의 꿈일 것이다. 지난 호에서는 모기지는 가능한 한 빨리 갚는 것이 이자를 가장 많이 절감하게 된다는 것을 숫자적으로 확인한 바 있다. 그렇다면 금융 기관들은 일반적으로 어떤 조건 하에 고객들이 조기상환(Pre-payment)을 허용하는가를RBC Royal Bank경우를 예로 살펴보자. Closed 모기지경우 필자가 몸담고 있는 RBC에서는 세가지의 조기상환 Option을 고객에게 제공하고 있다.
(1) 10% Lump Sum Payment once per year - 1년에 한차례 원금의 10%를 갚을 수 있다. 1년이라 함은 대출날짜로 부터 1년씩을 계산하며 그사이 어느 때라도 이 Option을 사용 할 수 있다.
(2) Double-up Payments on regular payment day – 정기 불입날자에 불입금만큼을 더 상환할 수 있다. 이 Option은 최소 $100에서 정기불입금액 사이의 어떤 금액이든지 추가로 상환 할 수 있으며, 원하면 매 불입일마다 사용 할 수도 있다.
(3) Increase Regular Payment by 10% once per year, then the increased amount becomes regular payment and it cannot be reverted. – 일년에 1회, 정기 불입금을 10%인상하여 상환 할 수 있으며 인상된금액이 정기불입금으로 바뀌고 다시 원위치로 전환은 않된다.
모기지는 언제든지 얼마든지 상환할 수 있으되 Open모기지가 아닌 Closed 모기지 경우는 위의 조건 이상의 상환금에 대하여 Penalty가 적용되게 된다. 어떤 금융기관들은 (2)번과 (3)번 Option없이 (1)번 Option을 15% 혹은 20%까지도 허용하기도 한다. 어떤 조건이 더 좋은 것인지는 고객의 필요에 따라 차이가 있으나 일반적으로 우리들은 1년에 10%까지의 목돈도 일시불로 갚는 것이 쉽지 않은 것을 가만한다면 다른 Option들이 있는 것도 나쁘지는 않을 듯하다. 위 세가지 조건을 모두 사용 할 수도 있음으로 능력이 된다면 Penalty없이 빠른 시일내에 전액 상환이 가능 할 수 있다.
정기적인 불입금 외의 상환금은 전액 원금상환에 적용되며 원금 잔액이 줄어드는 만큼 이자 부분이 줄어듦으로 인해 정기 불입금에 포함되는 원금 상환비율이 더 늘어나게 되어 원금 상환에 가속이 붙게 된다.
대부분의 금융 기관들은 Accelerated Bi-weekly Payment Plan(가속 2주기 불입방식)을 허용한다. 이 방식이 어떻게 많은 이자를 절감하게 되는지에 대하여 일반인들은 물론 금융기관에 종사하는 전문가들까지도 확실한 이해를 가지고 있지 못한 경우가 종종 있다. 다음호에서 Accelerated Bi-weekly Plan에 대하여 자세히 살펴 보도록 하자.
RBC Royal Bank
박 종찬 소장
604-309-6550
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